8:30 - 17:00

ساعات کاری : شنبه تا چهارشنبه

0912-7638852

درخواست مشاوره

اینستاگرام

جستجو
 

بیع و خیارات آن

علی مسلمی > بیع و خیارات آن

بیع چیست

تعریف بیع

بیع از نظر لغوی به معنای فروختن و در مقابل آن شری می باشد که به معنای خرید می باشد. و در معنای مصطلح حقوقی آن به معنای خرید و فروش اصل مال است. بر همین اساس، قانون مدنی بیع را عبارت از “تملیک عین به عوض معلوم” تعریف کرده است. بیع کاملترین قسم از اقسام عقود معوض است.

عقد معوض چیست؟

عقد معوض، عقدی است که دارای دو مورد باشد و هریک از آن دو مورد عوض دیگری قرار داده شود. در بیع یکی از عوضین را مبیع( معمولا جنس یا ملک) و دیگری را ثمن(معمولا وجه نقد یا مانند آن) می گویند.

شرایط صحت بیع

عقد بیع مانند سایر عقود در صورتی منعقد می شود که دارای شرایط اساسی برای صحت معامله باشد. این شرایط در ماده ۱۹۰ قانون مدنی ذکر شده اند که به دلیل اهمیت در این جا نیز بیان می گردند:

۱- قصد طرفین و رضای آنها

توافق قصد و رضای طرفین رکن اساسی برای صحت بیع میباشد تا جایی که ماده ۳۴۶ قانون مدنی می گوید عقد بیع باید مقرون به رضای طرفین باشد  و عقد مکره نافذ نیست.

۲- اهلیت طرفین

۳- موضوع معین که مورد معامله باشد

۴- مشروعیت جهت معامله

طبق ماده ۳۳۹ قانون مدنی پس از توافق بایع(فروشنده) و مشتری در مبیع و قیمت آن، عقد بیع به ایجاب و قبول واقع می شود. منظور از ایجاب و قبول، الفاظ و عباراتی است که به وسیله طرفین معامله ادا می شود و اراده حقیقی خود را در انعقاد بیع اعلام می کنند.

 

بیع اموال غیر منقول

بیع املاک، تابع قواعد ثبت است و باید با سند رسمی انجام شود. در صورتی که اموال غیر منقول باشد طبق مواد ۴۶ و ۴۷ قانون ثبت اسناد و املاک باید معامله در دفتر اسناد رسمی ثبت شود وگرنه طبق ماده ۴۸ قانون مزبور، در هیچ یک از دادگاهها و ادارات دولتی پذیرفته و مورد استناد نیست.

 

اموالی که باید به مزایده به فروش برسد

۱- اموال دولتی یا اموالی که از مشترکات عمومی به شمار می آیند

۲- اموالی که توسط مقامات صالحه قانونی فروخته می شوند.

آثار بیع صحیح

ماده ۳۶۲ قانون مدنی آثار بیع صحیح را این گونه برشمرده است:

۱- به مجرد وقوع بیع، مشتری مالک مبیع و بایع مالک ثمن می شود.

۲- عقد بیع بایع را ضامن درک مبیع و مشتری را ضامن درک ثمن قرار می دهد

۳- عقد بیع، بایع را به تسلیم مبیع ملزم می نماید.

۴- عقد بیع، مشتری را به تادیه ثمن ملزم می کند.

خیار چیست؟

عقد لازم پس از آن که طبق قانون واقع شد به دستور ماده ۲۱۹ قانون مدنی بین متعاملین و قائم مقام آن ها لازم الاتباع است و باید مفاد آن را به موقع اجرا بگذارند و نمی توانند هر زمان بخواهند آن را بر هم بزنند مگر در دو مورد

الف- اقاله: اقاله به معنی بر هم زدن عقد لازم است به تراضی طرفین همانطور که آن را با توافق خود منعقد ساخته اند.

ب- فسخ به علت قانونی از سوی یک طرف: فسخ به علت قانونی در موردی است که یکی از خیارات در آن موجود باشد. خیارات جمع کلمه خیار است. در اصطلاح حقوقی، خیار حقی است برای متبایعین با یکی از آن ها که می تواند عقد لازم را بر هم بزند.

بیع و خیارات آن

بیع و خیارات آن

انواع خیارات

طبق ماده ۳۹۶ قانون مدنی خیارات از قرار ذیل اند:

۱- خیار مجلس

۲- خیار حیوان

۳- خیار  شرط

۴- خیار تاخیر ثمن

۵- خیار رویت و تخلف از وصف

۶- خیار غبن

۷- خیار عیب

۸- خیار تدلیس

۹- خیار تبعض صفقه

۱۰- خیار تخلف شرط

 

خیارات مختص بیع

خیارات مختص، خیاراتی هستند که فقط در عقد بیع اجرا می شوند و در عقود لازم دیگر قابل اجرا نیستند.

این خیارات عبارت اند از:

  • خیار مجلس

ماده ۳۹۷ قانون مدنی می گوید:” هریک از متبایعین بعد از عقد فی المجلس و مادام که متفرق نشده اند اختیار فسخ معامله را دارند.” و چنان که آنان متفرق شوند حق فسخ ساقط می گردد. جدایی یا فراق از مجلس به صورت عرفی قابل احراز است و در واقع تشخیص به صورت عرفی است.

  • خیار حیوان

ماده ۳۹۸ اگر مبیع حیوان باشد مشتری تا سه روز از حین عقد اختیار فسخ معامله را دارد. کلمه حیوان هر حیوانی را شامل می شود اما حیوان باید زنده باشد.

مدت خیار حیوان سه روز از تاریخ انعقاد عقد بیع است بدین نحو که مشتری می تواند بلافاصلع پس از عقد تا سه روز عقد را فسخ کند. منظور از سه روز، ۷۲ ساعت است.

  • خیار تأخیر ثمن

اگر بین دو طرف معامله اجلی معین نشده باشد و سه روز از تاریخ بیع بگذرد و در این مدت نه بایع مبیع را به مشتری بدهد و نه مشتری تمام ثمن را به بایع بدهد، بایع می تواند بیع را بر هم بزند(فسخ کند).

سایر خیارات میان عقد بیع و سایر عقود لازم مشترک است.

 

تفاوت بین بیع و معاوضه

اساس فرق میان بیع و معاوضه، قصد دو طرف معامله است. در عرف داد و ستد، بیع، مبادله مال به پول است و مبادله کالا با کالا معاوضه محسوب می شود. در واقع، معاوضه عقدی است که به موجب آن یکی از طرفین مالی می دهد به عوض مالی دیگر که از طرف مقابل خود اخذ می کند.

مطابق ماده ۴۶۴ :” معاوضه عقدی است که به موجب آن یکی از طرفین مالی می دهد به عوض مال دیگر که از طرف دیگر اخذ می کند بدون ملاحظه این که یکی از عوضین مبیع و دیگری ثمن باشد.”

تفاوت مهم بین عوضین در عقد بیع و عقد معاوضه: در معاوضه هریک از عوضین می تواند عین معین یا در حکم آن یا کلی فی الذمه، دین، منفعت، عمل و حق قرار گیرد. در حالی که مبیع نمی تواند منفعت و حق باشد.

در عقد معاوضه علیرغم شباهت فراوانی که به بیع دارد ولی احکام خاصه بیع در آن اجرا نمی شود. یکی از این احکام، خیارات اختصاصی عقد بیع است.

وکیل قدرت فراقانونی ندارد اما مانع تضییع حق شما به دلیل نا آگاهی از قوانین و مقررات می شود.


خط ویژه  :  ۰۹۱۲۷۶۳۸۸۵۲

شماره های تماس  :  ۰۲۱۷۷۰۶۲۵۲۳ – ۰۲۱۷۷۳۸۳۵۱۲

بدون دیدگاه

متاسفانه امکان درج دیدگاه در حال حاضر وجود ندارد.

Call Now Buttonتماس