8:30 - 17:00

ساعات کاری : شنبه تا چهارشنبه

0912-7638852

درخواست مشاوره

اینستاگرام

جستجو
 

الزام به تنظیم سند

علی مسلمی > الزام به تنظیم سند

الزام به تنظیم سند رسمی

تعریف سند رسمی:

سند رسمی سندی است که نزد مامور رسمی صالح با رعایت مقررات قانونی تنظیم می شود. سند رسمی از مهم ترین اسناد لازم الاجرا محسوب می شود. اساسا تنظیم سند رسمی باعث ایجاد نظم و مدیریت قوی و سلامت و آسایش جامعه می شود. هرچقدر تنظیم اسناد رسمی افزایش پیدا کند بر سلامت جامعه و اصول اخلاقی افزوده می شود، زیرا که به نظر می‌رسد سند رسمی دارای کارکردهای فراوان اجتماعی است. از جمله ‏کاهش دعاوی و تنازعات اجتماعی، توسعه و بسط صلح اجتماعی، ایجاد اطمینان و اعتماد بین افراد اجتماع برای مشارکت بیشتر در فعالیت‌‏های اقتصادی و تضمین امنیت سرمایه گذاری، که تمامی موارد مذکور در ارتقاء اخلاق و سلامت اجتماعی مؤثر است.‏

برای چه معاملاتی سند رسمی لازم است؟

این دعوی هنگامی مطرح می شود که شخصی بر اساس یک موجب قانونی یا ارادی بصورتی الزام آور، متعهد به واگذاری و انتقال سند مالکیت قطعی مال غیر منقول خود به شخص دیگر شده باشد و از انجام داوطلبانه آن، برابر تعهدی که دارد خودداری کند و خریدار یا شخصی که تعهد به نفع او برقرار شده مجبور شود از طریق مراجع قانونی، متعهد را وادار به تنظیم سند رسمی نماید.

دعوای الزام به تنظیم سند رسمی مال غیرمنقول، مستلزم رعایت شروط زیر است:

۱- وجود قراردادی که به صراحت، تعهد به انتقال مال غیرمنقول مورد معامله را جزء تعهدات فروشنده آورده باشد.

ضمنا برای اینکه امکان طرح دعوی الزام به تنظیم سند رسمی وجود داشته باشد، باید به هنگام تنظیم و امضاء مبایعه نامه یا قرارداد، مالکیت و امکان قانونی فروشنده یا شخص متعهد به انتقال سند و نیز ممنوع المعامله نبودن آنان احراز شود.

اگر شخصی غیر از مالک یا وکیل و قائم مقام قانونی مالک، ذیل مبایعه نامه یا تعهدی دال بر انتقال سند و مالکیت را امضاء نماید امکان الزام مالک برای انتقال سند حتی از طریق مراجع قانونی را نخواهید داشت چون اساساً مالک تعهدی برای انتقال مالکیت نداده است.

۲- فروشنده باید به صورت صریح نسبت به حضور در تاریخ معین در دفتر اسناد رسمی مشخص جهت امضای سند انتقال، تعهد داده باشد. (مطلوب است که وجه التزام یا به اصطلاح جریمه موثری برای عدم حضور فروشنده در دفتر اسناد رسمی، پیش‌بینی شده باشد).
۳- خریدار بایدگواهی عدم حضور فروشنده در دفتر اسناد رسمی را از دفترخانه معین گرفته باشد.
۴- اگر اظهارنامه‌ای برای حضور در دفتر اسناد رسمی به وسیله خریدار، به فروشنده ابلاغ شده است، تصویر برابر اصل شده آن، باید پیوست دادخواست شود.
۵- برای اثبات تصرف خریدار در مورد معامله، انجام و سوابق آن باید تأمین دلیل هم پیوست دادخواست شود.
۶-در صورتی که مورد معامله، بنا (اعم از مسکونی، تجاری یا اداری ) است، قبل از اقامه دعوی اطمینان حاصل شود که ملک مورد معامله دارای پایان کار و گواهی عدم خلاف از شهرداری است؛ زیرا صدور و انتقال سند در شهرها منوط به پایان کار و گواهی عدم خلاف شهرداری است.
۷- مورد معامله( یا اتومبیل) باید دارای سابقه ثبتی یا در جریان ثبت باشد. برای املاکی که سابقه ثبتی ندارد یا در جریان ثبت نیست، انتقال سند رسمی موضوعیت ندارد.
۸- دادخواست باید به تعداد فروشندگان به علاوه یک نسخه و به دادگاه محلی که ملک در آنجا قرار دارد، تسلیم شود.

الزام به تنظیم سند رسمی

الزام به تنظیم سند رسمی

دادگاه برای اقدام جهت الزام فرد به تنظیم سند باید موارد زیر را احراز کند:

  • مالکیت خوانده از طریق استعلام ثبتی
  • مالکیت بر تبعات ملک یا مال مورد فروش مانند تلفن که برای استعلام مالکیت خوانده بر آن نیاز به استعلام از مخابرات است.
  • پیش پرداخت توسط خریدار. لازم است پس از احراز پیش پرداخت، بابت خرید مورد معامله، مابقی ثمن که هنوز پرداخت نشده به طور دقیق محاسبه و در حکم دادگاه، قید شود.
  • اینکه اساسا معامله و قراردادی در کار بوده یا نه. این موضوع از بررسی اسناد و اظهارات طرفین و شهود و سایر شواهد قابل کشف است. ملاحظه اصل مبایعه‌نامه، توجه به دفاعیات خوانده، توجه به اهلیت طرفین، توجه به نحوه تحریر سند عادی، توجه به مفهوم و ماهیت سند تنظیمی و شروط و تعهدات طرفین همگی می توانند قاضی را در کشف حقیقت یاری کنند.
  • هویت فروشنده و خریدار باید به طور موثق استعلام و احراز گردد. در صورت فوت هریک از طرفین لازم است هویت ورثه آن ها با ملاحظه انحصار وراثت معین شود.

همچنین دادگاه موظف است هزینه های انتقال سند را براورد و پرداخت کننده نهایی را مشخص کند. معمولا هزینه‌های لازمه به طور معمول برای انتقال (مالیات و عوارض شهرداری) بر عهده مالک و هزینه تحریر سند بالمناصفه(نصف-نصف) بر عهده طرفین است.

اگر مورد معامله در رهن باشد، تعیین و احراز میزان بدهی، با حفظ حقوق مرتهن یا بازداشت کننده مقدم، حکم به الزام به انتقال داده خواهد شد.

بر سر طرح دعوای الزام به تنظیم سند رسمی موانعی هم وجود دارد:

خریدار قبل از اقامه دعوی باید اطمینان حاصل کند که ملک مورد معامله، در رهن یا بازداشت نباشد؛ زیرا دادگاه به انتقال ملکی که در رهن دیگری یا بازداشت است، رای نخواهد داد. در این حالت باید فک رهن مورد معامله را نیز از دادگاه مطالبه کند.
همچنین در مواردی که فروشنده، مالک رسمی مورد معامله نباشد، خریدار می‌تواند با طرح شکایت با موضوع فروش مال غیر، در جهت احقاق حق خود اقدام کند.
در این موارد الزام فروشنده به تنظیم سند رسمی انتقال امکان‌پذیر نیست؛ چرا که وی مبادرت به فروش مالی کرده است که قانونا متعلق به وی نبوده است.

نحوه اجرای حکم صادره در صورت امتناع فروشنده

پس از صدور حکم قطعی، خریدار باید اجرای حکم را از واحد اجرای احکام درخواست کند.
حکم اجرایی به محکوم‌علیه ( فروشنده) ابلاغ می‌شود و اگر وی ظرف ۱۰ روز حکم را اجرا نکند، خریدار مجددا به واحد اجرا مراجعه می‌کند.
دایره اجرا به دفترخانه‌ای که مقرر شده بود به تنظیم سند اقدام کند، اطلاع می‌دهد که پس از آماده شدن سند، این واحد را مطلع کند تا نسبت به امضای سند (به جای فروشنده اصلی) اقدام کند.
ماده ۱۴۵ قانون اجرای احکام مدنی نیز صراحتاً بر همین امر دلالت داشته و مقرر می‌کند «هرگاه مالک حاضر به امضای سند انتقال به نام خریدار نشود، نماینده دادگاه سند انتقال را در دفتر اسناد رسمی به نام خریدار امضا می‌کند».
نکته‌ای که باید به آن اشاره کرد، این است که مأمور اجرا صرفا به مندرجات حکم عمل می‌کند و در مورد موضوعات خارج از آن هیچ گونه مسئولیتی ندارد.
بنابراین تسلیم مبیع بعد از صدور حکم الزام به تنظیم، دعوایی جداگانه محسوب می شود که از آثار حکم الزام به تنظیم سند نخواهد بود.

 

وکیل قدرت فراقانونی ندارد؛

اما مانع تضییع حق شما به دلیل نا آگاهی از قوانین و مقررات می شود.


خط ویژه  :  ۰۹۱۲۷۶۳۸۸۵۲
شماره های تماس  :  ۰۲۱۷۷۰۶۲۵۲۳ – ۰۲۱۷۷۳۸۳۵۱۲

 

موسسه حقوقی میلاد عدالت با حضور وکلای زبده در دپارتمان های تخصصی خانواده، کیفری و حقوقی(ملکی، سرقفلی، ثبتی، قراردادها و….) آماده پیگیری پرونده ها و احقاق حقوق شما عزیزان می باشد.

 

 

Call Now Buttonتماس