8:30 - 17:00

ساعات کاری : شنبه تا چهارشنبه

0912-7638852

درخواست مشاوره

اینستاگرام

جستجو
 

اجاره

علی مسلمی > اجاره

عقد اجاره

تعریف عقد اجاره

اجاره عقدی است که به موجب آن یک طرف، منافع عین مال خود را در برابر اخذ اجرت با دیگری معامله میکند. به عبارت دیگر مالک مال، منافع مال خود را برای مدتی در قبال دریافت پول یا مال معینی در اختیار طرف قرارداد می­گذارد، بدون اینکه در مالکیت عین مال، تغییری ایجاد شود. موضوع اجاره ممکن است محل کسب و کار، محل سکونت، اتومبیل، حیوان یا انسان باشد.

در اجاره، کسی را که مالک منافع است، «موجر یا اجاره ­دهنده» می­نامند و کسی را که متقاضی منافع می­باشد «مستاجر یا اجاره ­کننده» می­نامند و موضوع (مال) مورد اجاره را «عین مستاجره یا مورد اجاره» می­نامند و اجرت و عوض منافع مالی را که مستاجر پرداخت می­کند، «مال­ الاجاره یا اجاره بها» می­گویند.

 

انواع اجاره

-اجاره اشخاص

در اجاره اشخاص شخصی که اجاره می کند مستأجر و شخصی که مورد اجاره واقع می گردد را اجیر و به مال الاجاره اجرت می گویند، چنانچه عقد اجاره اشخاص برای مدت معین یا برای انجام امر معینی تعیین نگردد خادم یا کارگر نمی تواند اجیر شود و فلذا عقد اجاره باطل است.

-اجاره حیوان

در اجاره حیوان تعیین منفعت می بایست به تعیین مدت اجاره یا مسافت و محلی که راکب باید به آنجا حمل شود باشد در غیر این صورت عقد اجاره باطل است.

-اجاره اشیا 

اشیا به منقول و غیر منقول تقسیم می شوند. ملک نیز بعنوان شیء غیرمنقول به حساب می آید.

 

عقد اجاره

عقد اجاره

 

ویژگی های اجاره

اجاره عقدی است تملیکی

طبق ماده ۴۶۶ قانون مدنی: «اجاره عقدی است که به موجب آن مستأجر مالک منافع عین مستأجره می‌شود. این تملیک منفعت در شرایطی است عین مستاجره در ملکیت موجر باقی می ماند.

 

اجاره عقدی است لازم

عقد اجاره جزء عقود و قراردادهای لازم است یعنی هیچ یک از موجرین و مستاجرین تا پایان مدت قرارداد حق فسخ یکطرفه اجاره نامه را ندارند. بنابراین اگر مستاجر برای مدت یکسال خانه و یا آپارتمانی را اجاره یکند و پس از شش ماه آن را حتی اگر تخلیه کند ولی موجر راضی به انحلال و فسخ قرارداد نباشد، مستاجر بازهم ملزم به پرداخت اجور ماهانه تا پایان مدت قرارداد می باشد. مگر اینکه در شرایط خاصی آن هم به حکم قانون باطل شود و یا به یکی از طرفین حق فسخ داده شود. فوت و یا حجر موجر و یا مستاجر تاثیری در اعتبار عقد اجاره ندارد. پس اگر حتی بلافاصله بعداز امضای اجاره نامه موجر فوت کند اجاره معتبر است و ورثه موجر مکلف به تحویل عین مستاجره به شخص مستاجر یا قائم مقام او می باشند.

 

اجاره عقدی است مدت دار و موقت

قرارداد اجاره یک قرارداد موقت و مدت­‌دار است و نمی‌تواند به‌صورت دائمی منعقد شود. در واقع در این قرارداد مالکیت منافع برای مدت خاصی به مستأجر انتقال پیدا می­ کند و پس از پایان این مدت باید مستأجر آن­چه را اجاره کرده ­است به مالک آن بازگرداند. به همین علت اگر در قرارداد اجاره مدت زمان آن مشخص نشود یا اگر طرفین با هم توافق کنند که این قرارداد به صورت دائمی منعقد شود، قرارداد باطل خواهد بود. علت اهمیت موقت (غیردائمی) بودن عقد اجاره آن است که اگر یک نفر مالک یک مال باشد و آن را به‌صورت دائمی به یک شخص اجاره دهد با توجه به این­که در این مدت مال در اختیار مستأجر خواهد بود و خودش نمی‌­تواند از آن استفاده نماید، در واقع مالکیت­ او یک مالکیت متزلزل خواهد بود زیرا در عین حال که مالک یک مال است اما برای همیشه امکان استفاده از آن را از دست می‌­دهد.

 

اجاره، عقدی معوض (غیررایگان) است

یعنی همان­‌گونه که مستأجر مالک منافع عین مستأجره می‌­شود و می‌­تواند از آن بهره ببرد، در عین حال نیز موظف است که مبلغ معینی را به عنوان اجاره‌­بها به مالک یا اجاره­‌دهنده بپردازد یا اینکه تعهد به پرداخت آن نماید. این­که چه مبلغی و در چه بازه­‌ی زمانی به‌عنوان اجاره‌بها به مالک باید پرداخت شود، به توافق مالک و مستأجر مرتبط است، اما در صورتی که در قرارداد اجاره این­گونه توافق کنند که مستأجر به‌طور کلی اجاره‌­بها نپردازد، قرارداد اجاره باطل خواهد بود. منظور از باطل بودن قرارداد اجاره نیز به معنای این است که این قرارداد هیچ اثری نخواهد داشت و گویا هیچ قراردادی منعقد نشده ­است.

 

 

عقد اجاره

عقد اجاره

مندرجات لازم در اجاره نامه:

دفاتر اسناد رسمی مکلفند علاوه بر نکاتی که به موجب قوانین و مقررات باید رعایت شود نکات زیر را در اجاره نامه تصریح کنند:

۱ – اقامتگاه موجر به طور کامل و مشخص .

۲ – نشانی کامل مورد اجاره و قید این که از لحاظ رابطه اجاره این محل اقامتگاه قانونی مستاجر می باشد مگر این که طرفین به ترتیب دیگري تراضی نموده باشند.

۳ – عین مستاجره در تصرف کدام یک از طرفین می باشد و در صورتی که در تصرف مستاجر نباشد تحویل آن در چه مدت و یا با چه شرایطی صورت خواهد گرفت .

۴ – تعیین اجاره بها و نحوه پرداخت و مهلت نهایی پرداخت هر قسط.

۵ – تصریح به آنکه مستاجر حق انتقال به غیر را کلا یا جزئا یا به نحو اشاعه دارد یا ندارد.

۶ – تعهد مستاجر به تخلیه و تحویل مورد اجاره به موجر پس از انقضا مدت اجاره یا تجدید اجاره با تراضی .

۷ – حق فسخ موجر در صورت تخلف مستاجر از پرداخت اجاره بها در موعد مقرر یا سایر شروط اجاره نامه.

تبصره – موجر و مستاجر می توانند براي یکی از طرفین عقد اجاره یا هر دو حق فسخ شرط کنند.

موارد حق فسخ مستأجر

۱ – در صورتی که عین مستاجره با اوصافی که در اجاره نامه قید شده منطبق نباشد.

۲ –  در مواردي که مطابق شرایط اجاره حق فسخ مستأجر تحقق یابد.

۳ – هرگاه مورد اجاره کلا یا جزئا در معرض خرابی باشد به نحوي که نتوان از آن استفاده کرد و قابل تعمیر نباشد.

هرگاه مستأجر به علت انقضاء مدت اجاره یا در موارد فسخ اجاره مورد اجاره را تخلیه کند و موجر از تحویل گرفتن آن امتناع کند مستأجر می تواند به دادگاه محل وقوع ملک مراجعه و تخلیه کامل مورد اجاره را اطلاع داده  کلید آنرا به دفتر دادگاه تسلیم کند.

موارد حق فسخ موجر(درخواست تخلیه از دادگاه)

الف – در موردي که مستاجر با سلب حق انتقال به غیر مورد اجاره را کلا یا جزئا به هر صورتی که باشد به غیر واگذار نموده و یا عملا از طریق وکالت و یا نمایندگی و غیره در اختیار و استفاده دیگري جز اشخاص تحت الکفاله قانونی خود قرار داده باشد.

ب – در صورتی که در اجاره نامه حق فسخ اجاره هنگام انتقال قطعی شرط شده باشد.

ج – در صورتی که مستاجر از مورد اجاره بر خلاف منظور و جهتی که در قرارداد اجاره قید شده استفاده کند.

د – در صورتی که مستاجر اجاره بها را در مهلت معین پرداخت نکند.

یک نکته: در صورتی که عین مستاجره براي مقصودي غیر از کسب یا پیشه و یا تجارت به اجاره داده شود از هر حیث تابع مقررات مربوط به اجاره محل سکنی است

یک نکته: اگر مستاجر، مورد اجاره را مرکز فساد قرار داده باشد به محض ثبوت آن در دادگاه به درخواست موجر، مورد اجاره تخلیه و در اختیار موجر قرار می گیرد.

رسیدگی به اختلاف بین موجر و مستاجر راجع به تعمیرات با دادگاه است در صورتی که موجر تعمیرات مورد حکم دادگاه را در مهلتی که از طرف دادگاه تعیین می شود انجام ندهد، مستاجر می تواند حق فسخ خود را اعمال کند یا دادگاه به مستاجر اجازه دهد که تعمیرات مزبور را به قدر متعارف با نظارت دائره اجرا انجام بدهد.

هر گاه مستاجر مالک را از انجام تعمیرات ضروري مانع شود دادگاه مستاجر را به رفع ممانعت ملزم و مهلت مناسب براي انجام تعمیرات تعیین می نماید. رسیدگی به این دعوی خارج از نوبت و بدون رعایت تشریفات دادرسی صورت خواهد گرفت.

مطالب مرتبط

از حقوق ملکی و سرقفلی چه میدانید؟

تخلیه محل سرقفلی به جهت عدم پرداخت اجاره بها

تخلیه محل سرقفلی به جهت تعدی و تفریط

تخلیه محل سرقفلی به جهت انتقال به غیر

تخلیه محل سرقفلی به جهت نیاز شخصی به سکونت یا کسب

پر بازدید های دپارتمان های حقوقی و کیفری:

برای انجام یک بیع صحیح این مقاله را بخوانید

از خیارات بیع بدانید تا در معاملات سرتان کلاه نرود

مقررات اجاره چیست؟

تنظیم سند اجاره

جدیدترین مقررات از چک 

چک برگشتی چه زمانی مجازات خواهد داشت؟

از انواع جرایم چه اطلاعاتی دارید تا بتوانید در مقابل آن ها هشیار باشید؟

خیانت در امانت چه مصادیقی دارد؟

آنچه از کلاهبرداری باید بدانید

از جرایم مواد مخدر بخوانید

پربازدیدهای دپارتمان خانواده:

حضانت فرزندان در شرایط مختلف با کیست؟

چه اموالی را می توان به عنوان مهریه تعیین کرد؟

از نفقه زن و فرزندان بیشتر بدانید

همه چیز راجع به مهریه

فسخ نکاح با طلاق چه فرقی دارد؟

زن در چه شرایطی ناشزه محسوب می شود؟

طلاق توافقی

عده چیست

طلاق به درخواست زوجه 

طلاق به درخواست زوج

بخشش مهریه  قابل رجوع هست یا نه؟

اجرت المثل ایام زوجیت در ازای چه خدماتی و در چه شرایطی قابل مطالبه است؟

حق طلاق با وکالت در طلاق چه فرقی دارد؟

با سایت علی مسلمی همراه باشید

 

جایی که قانون به پایان برسد، ظلم شروع به کار خواهد کرد(جان لاک)

 

 

خط ویژه  :  ۰۹۱۲۷۶۳۸۸۵۲
شماره های تماس  :  ۰۲۱۷۷۰۶۲۵۲۳ – ۰۲۱۷۷۳۸۳۵۱۲

 

موسسه حقوقی میلاد عدالت با حضور وکلای زبده در دپارتمان های تخصصی خانواده، کیفری و

حقوقی(ملکی، سرقفلی، ثبتی، قراردادها و….) آماده پیگیری پرونده ها و احقاق حقوق شما عزیزان می باشد.

Call Now Buttonتماس